¿Son válidos los pactos de renuncia a reclamar parte del dinero entregado a cuenta del precio de una vivienda?

En los últimos tiempos son numerosas las reclamaciones a las entidades bancarias sobre las cantidades entregadas a cuenta a la promotora derivadas de la compraventa sobre plano de viviendas. En ellas se suele plantear una cuestión interesante: ¿Son válidos los pactos de renuncia a reclamar una parte del dinero entregado a cuenta del precio? Y por extensión, ¿puede el banco en el que se ingresaron las cantidades utilizar este pacto para eximir su responsabilidad frente a la reclamación del comprador?

Al respecto, es interesante conocer que una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha otorgado plena validez al acuerdo alcanzado entre una empresa promotora y los compradores de vivienda, por medio del cual se resolvía el contrato de compraventa, con la devolución de parte de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda en construcción. En virtud de dicho acuerdo, la promotora devolvió a los compradores el 60% del dinero entregado como anticipo del precio de la vivienda. A cambio, éstos otorgaron finiquito y se comprometieron a no reclamar el importe restante.

Sin embargo, tras este acuerdo con la promotora, los compradores interpusieron una demanda contra la entidad bancaria en la que la promotora tenía abierta la cuenta corriente y donde se habían ido ingresando las cantidades adelantadas por los compradores. Pese al acuerdo de finiquito con la promotora, la parte actora reclamaba al banco la devolución del otro 40% de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.

Los demandantes basaron su reclamación en que dicho pacto no excluía que los compradores pudieran reclamar el importe restante, a pesar de haber obtenido por la promotora el finiquito del 60% pactado. Según su propia argumentación, el pacto no era válido pues suponía una renuncia a un derecho irrenunciable, según lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Al respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo antes citada, aclara que la cantidad reclamada a la entidad bancaria había dejado de ser exigible a la vendedora merced al acuerdo alcanzado entre ambas partes. Es decir, del acuerdo alcanzado entre vendedor y comprador se deriva renuncia expresa a reclamar la cantidad restante, que no renuncia al derecho en sí.

El Alto Tribunal precisa que una vez celebrado un acuerdo transaccional libremente entre las partes la resolución del contrato y por medio del mismo se pacta una modificación sobre la totalidad quantum, no puede reclamarse con posterioridad cuando, incluso, se ha hecho efectivo el pago de la cantidad pactada.

En este sentido entra en juego la responsabilidad de las entidades bancarias respecto del deber de vigilancia que deben prestar respecto de aquellos pagos avalados y que han sido ingresados en una cuenta corriente del promotor abierta en la entidad en cuestión.

En este supuesto las entidades bancarias adquieren el carácter de fiadoras, es decir, quedan subrogadas en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor. Sin embargo, dada la existencia de la transacción, el efecto que produce es la sustitución de la relación jurídica anterior por una nueva. Es decir, tras el acuerdo alcanzado entre las partes, el vendedor se obliga al pago del 60% de las cantidades entregadas y, por otro lado, el comprador renuncia a la devolución del 40% restante.

Por todo ello, el Alto Tribunal concluye que se trata de un problema jurídico ajeno a la posibilidad de reclamar responsabilidad a la entidad bancaria, es decir, dicha responsabilidad se ha de limitar a la cantidad pactada entre comprador y vendedor. Siendo, por ende, el pacto alcanzado entre dichas partes oponible por la entidad bancaria respecto de su responsabilidad.

En conclusión, el Tribunal Supremo viene a decir que si bien los compradores no pueden renunciar al derecho en sí, negociar sobre la cantidad que pagaron sí es aceptable. Cuando lo compradores negocian sobre la cantidad que les es debida, no están renunciando a ningún derecho. De hecho, lo están ejercitando, aceptando una cuantía específica.

Es evidente que los argumentos que utiliza el Tribunal Supremo serán determinantes a la hora de aplicarlos por analogía a otros supuestos, como por ejemplo, en materia de cláusulas abusivas. En este tema diversos Juzgados han declarado nulos los pactos alcanzados entre prestatarios y entidades bancarias. Si aplicásemos lo ahora dictado por el Tribunal Supremo en la sentencia que se analiza, se entenderían como válidos los acuerdos alcanzados entre prestatario y la entidad bancaria, por medio de los cuales las partes deciden libremente la supresión de la cláusula, y se pacta la devolución del quantum a entregar por la entidad, renunciando al resto de los derechos.

En consecuencia, en aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo se debe limitar la posibilidad de reclamar judicialmente a la entidad bancaria si ésta ha cumplido con el pacto válidamente alcanzado.

By | 2017-10-24T11:48:31+00:00 octubre 24th, 2017|Bancario y financiero, Blog|0 Comments

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