Desde el pasado día 14 de marzo y durante todo el estado de alarma, numerosos negocios han estado cerrados al público por imperativo legal del Real Decreto 463/2020. El decálogo completo de actividades prohibidas se recogieron en aquella norma, y se refieren fundamentalmente a las relacionadas con la venta al público o que tenían un trato directo con consumidores y clientes: comercio (denominado “no esencial”), restauración, centros deportivos, tiendas de ropa, etcétera.

El problema se plantea con los contratos de arrendamientos de locales de negocios, de cuya regulación se olvidó tanto el citado texto, como el posterior Real Decreto-Ley 11/2020 de 1 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVD-19. Este último establecía ayudas y medidas para favorecer la supervivencia de contratos de arrendamientos de vivienda, pero excluía a los contratos de alquiler para uso distinto.

 

Respecto a los arrendamientos de local de negocio, entonces, cabe hacerse la siguiente pregunta:

¿Qué mecanismos legales existen para modificar la renta durante el estado de alarma?

 

En los contratos de arrendamiento de local de negocio cabría invocar, en primer lugar, la aplicación del instituto jurídico denominado rebus sic stantibus. Su concepto y requisitos de aplicación fueron tratados en nuestro anterior post: https://pomaresabogados.com/concepto-y-requisitos-para-la-aplicacion-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus/

 

Más allá de la aplicación de la “rebus sic stantibus, existen en nuestro Derecho otros dos mecanismos legales analógicos que pueden ser utilizados por los arrendatarios de local de negocios (restaurante, hotel, tienda de ropa, gimnasio, etc) para suspender o aminorar el importe de la renta durante los meses que dure el estado de alarma. Como ha quedado apuntado, se trata de argumentos analógicos. Esto significa que no existen como tal, vías específicas para fundamentar una petición de condonación o aminoración de la renta de local de negocio. No existiendo norma concreta, se debe acudir a otras normas y pedir su aplicación analógica al caso. Son las siguientes:

  • La aplicación del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Prevé que cuando la vivienda sea inhabitable por unas obras acordadas por la autoridad competente, el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato y el pago de la renta hasta la finalización de las obras.

En el caso de arrendamientos de local, cabría asimilar esas obras acordadas por la autoridad, a la declaración del estado de alarma decretado por el Gobierno de la Nación. Ambas decisiones administrativas imposibilitan llevar a cabo la actividad económica, por ejemplo, de restauración en el local de negocio.

Desde este punto de vista, cabría suspender los efectos económicos del contrato de arrendamiento y, en concreto, el pago de la renta hasta la finalización del estado de alarma.

 

  • La aplicación del artículo 1.575 del Código Civil. Prevé que el arrendatario de finca rústica tendrá derecho a una rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos de la explotación de esa finca.

Esta compensación se prevé para casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, como pude ser un incendio, la guerra, la peste, la inundación insólita, un terremoto u similar. Se trata de supuestos que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

Aplicado analógicamente, cabría solicitar al amparo del citado artículo una reducción de la renta al existir una pérdida de más de la mitad de los ingresos usuales, como consecuencia de un caso fortuito como es la crisis sanitaria del Covid-19, que imposibilita llevar a cabo la actividad económica.

 

Como se puede comprobar, las tres vías aquí expuestas no son definitivas, ni taxativas. Se trata de posibilidades que con la Ley actual en la mano se podrían plantear. Sin embargo, la situación social y económica generada por la crisis del coronavirus es tan extraordinaria, que habrá que esperar a que los tribunales se pronuncien.