La nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Dada la avalancha de demandas contra las entidades de crédito solicitando la nulidad de los préstamos hipotecarios o algunas de sus cláusulas por una supuesta abusividad, y la falta de regulación al respecto, se ha visto necesaria la creación de la nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario para garantizar un régimen jurídico seguro.

 

Ámbito de aplicación de la ley

El artículo 2 de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece el ámbito de aplicación de la misma, diferenciando a grandes rasgos dos clases de contratos a los que les sería de aplicación esta normativa, debiendo ser ambos concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen esta actividad de manera profesional:

1. Préstamos otorgados a prestatarios que sean personas físicas, donde se establezca como garantía una hipoteca u otro derecho real sobre un bien inmueble de uso residencial, con independencia de que nos encontremos ante un consumidor o no, incluyéndose aquí, por tanto, a los autónomos.
En este caso entran también los trasteros, garajes, y cualesquiera otros inmuebles que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.

2. Préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad de un terreno o bien inmueble, construido o por construir, debiendo ostentar la parte prestataria, el fiador o el garante, la condición de consumidor.

Según la literalidad del precepto, en el primero de los grupos se incluyen pues, préstamos destinados a cualquier actividad, siendo el requisito que éstos estén garantizados con una hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, con independencia de cuándo se hayan adquirido los inmuebles.
En el segundo de los casos, nos encontramos ante el típico préstamo cuya finalidad es la adquisición de una vivienda. En este caso, debe darse siempre la condición de consumidor.

Quedan fuera del ámbito de aplicación de esta Ley los préstamos:

a) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general;
b) concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo;
c) concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes;
d) resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación;
e) relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial;
f) hipoteca inversa en que el prestamista desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial, y no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.

Cabe destacar, que si alguno de los fiadores o garantes son personas físicas y ostentan la condición de consumidor, le será de aplicación esta Ley.

El ámbito de aplicación suscita algunas dudas como, por ejemplo, ¿qué se entiende por uso residencial? ¿Y quién debe darle ese uso, el prestatario, el posible arrendatario? ¿Ese uso residencial debe ser inminente o futuro? Sin duda, todas estas cuestiones se irán resolviendo con la práctica y aplicación de la Ley.

 

Más información precontractual

Una de las novedades de la ley es que, al objeto de reforzar el equilibrio entre las partes contratantes, se establece una regulación detallada de la fase precontractual, atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario.

Así, el notario deberá aclarar al prestatario cuantas dudas tenga sobre el contrato, especialmente las relacionadas con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia.
Esta fase de información a través del notario constituirá prueba en beneficio de ambas partes.

Las normas de transparencia quedan recogidas en el artículo 14 de la Ley 5/2019, donde se indica, básicamente, que el prestamista deberá entregar la siguiente información al prestatario, mínimo, 10 días antes de la firma del contrato:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante;
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera;
c)Si es un préstamo a tipo de interés variable, un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés;
d) Una copia del proyecto de contrato;
e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Esta documentación, junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, se deberá remitir al notario elegido por el prestatario.

La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, debiendo cumplir las siguientes exigencias mínimas:

  • El sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario;
  • Deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente;
  • Deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.

El notario debe comprobar que el prestamista le ha ofrecido al prestatario toda la información necesaria, e informando el mismo al prestatario sobre cualquier duda que pueda tener, emitiendo un acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario.

Esta fase de información precontractual evitará aquellas situaciones en las que los olvidadizos prestatarios, no recuerdan haber leído ni haber sido informados de las condiciones del préstamo.

 

¿Qué dice la Ley 5/2019 de los gastos, intereses de demora y el vencimiento anticipado?

Respecto a los gastos, la Ley los distribuye de la siguiente manera:

  • Gastos de tasación del inmueble: prestatario;
  • Gastos de gestoría: prestamista;
  • Aranceles notariales de la escritura de préstamo: prestamista;
  • Copias: quienes las soliciten;
  • Gastos de inscripción de la garantía en el registro de la propiedad: prestamista;
  • Pago del impuesto de AJD, conforme lo establecido en la normativa tributaria aplicable (actualmente el prestatario).

Respecto a los intereses de demora, se fijan en un tipo máximo de 3 puntos sobre el interés remuneratorio, frente a los dos puntos que fija el Tribunal Supremo para considerar que el tipo de interés es abusivo.

En cuanto al vencimiento anticipado, las causas para su apreciación son las siguientes:

– Falsificación u ocultación consciente de información por parte del prestatario sobre su solvencia (art. 11.4);
– Impago del 3% del capital en la primera mitad de la vida del préstamo, equivalente a un impago de 12 meses, o el impago del 7% en la segunda mitad, equivalente a 15 meses (art. 24).

Es necesario haber requerido al prestatario para su cumplimiento, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento.

Nos encontramos en este supuesto ante una cláusula ex lege, aplicándose en los préstamos vigentes no ejecutados. En aquellos que se están ejecutando, no resulta de aplicación.

 

En definitiva, nos encontramos ante una Ley que intenta solventar la inseguridad jurídica que reina en los tribunales, saturados de reclamaciones a las entidades bancarias. No obstante, la propia Ley genera dudas sobre su aplicación, que desde luego, se desarrollarán y aclararán con la práctica y la jurisprudencia que se genere tras su entrada en vigor el próximo 15 de junio de 2019.

 

By |2019-06-06T14:32:57+00:00junio 6th, 2019|Bancario y financiero, Blog|0 Comments

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